没有安全一切归零

  物业管理中安全管理涉及的内容多而且范围广，它不仅包含物业服务区域治安管理、消防管理、车辆交通管理、设备设施安全管理，而且还包含了内部员工作业安全管理等，具有专业性强、管理与服务并存性、受制性等特点，略有疏忽，就非常有可能出现安全风险隐患或造成事故。物业服务客户服务过程中，要做好影响面最大的“两防”安全管理工作。

  物业治安与安全管理在整个社会中具备极其重大的地位和意义，是社会活动中的基础和保障。在物业管理活动中，安全保障关系着业主和用户的生命财产不受损害，保障着物业服务企业正常运作。

  偷盗事件发生具有一定的规律性：从时间段来看，从11月份开始至次年春节前，是偷盗发生的高峰季节;从时间点来看，夜间凌晨3至6点是偷盗发生的高峰时间点。

  虎溪花园是重庆大学教职工家属区，面积七十多万平方米，笔者于2011年月至2014年11月期间在这个居住小区任项目经理，由于当时小区本身的配套不完善及交通不方便，只有少数退休教职工选择小区房屋自己居住，其他大部分房屋都是用来出租的。当时由于小区商业配套正在施工修建中、周边的小区也正处于开发建设阶段、小区地处大学城为学生提供配套服务商家较多等原因，虎溪花园房屋出租率、居住人员结构较为复杂，设置的东、南、西、北四个门当时都未启用门禁系统，但由于物业服务企业将“管理好关键时间段、时间点”的方法落实到实处，四年仅发生过一次入室偷盗成功事件。

  第一，夜班安保人员的上班时间为晚7点到早7点，事实上要求员工在12个小时内都保持高度精力集中或警惕是做不到的，根据大多数人的休息的时间在晚11点后的生活规律，晚7点至11点的时间段，秩序维护队员在小区巡逻，采取较松的管理方式;根据有部分业主有夜生活的习惯或加班回家一般时间在晚上11点后及凌晨3点时间段的规律，对巡逻人员采取较严的管理方式;凌晨3至6点对巡逻人员采取格外的重视的管理方式;

  第二，夜班固定门岗位与巡逻人员采取两小时轮换的方式，坚持严格的管理，给有企图的人进入小区时，以震慑的心理暗示;

  第三加大凌晨1点至早6点的半小时巡逻签到、打巡根点、增加报岗的频次;第四，管理好关键的人员，在易发生偷盗时间段、时间点要求安保部门的负责人、值班班长、夜间值班经理严格履行职责，发现有松懈严惩不贷;第五，项目经理以身作则，做出榜样、树标杆。

  充分发挥项目管理区域的安全防范设施的作用，加强重点区域的安全防范管理。安全防范设施最重要的包含远程红外周界报警系统，电视摄像监控系统，电子巡更系统和门禁对讲系统，这些安防基础设施都是在房屋开发建设过程中已安装好，但未必完全能满足或适合实际管理的需求，这就要求现场主要的管理负责人掌握服务区域存在哪些盲点及安全风险隐患，加强重点区域的安全防范。

  在工作实践中需要管控的要点主要有：第一，在物业管理过程中，要充分的发挥安全防范设施事中控制的作用，严格要求监控中心工作人员工作制度化，流程标准化、操作程序化，管理制度化，建立考核奖惩激励机制，让工作结果与员工利益高度相关，充分的发挥员工主观能动性;第二，实际实现技防、物防、人防、虚防紧密结合、相互促进。首先完善安全防范设备，确保其正常运行;其次针对可能为偷盗提供便利的安防薄弱点;第三，对易发生偷盗的区域如低楼层、夜间无人值守的商业门店商要着重关注，加大巡查力度。

  盗窃事件的发生具有很多不确定因素，如果只靠物业服务企业单方的管理防范是远远不足的，要长抓不懈地做好安全防范教育宣传，不断强化员工的安全管理及业主的自我防范意识。

  第一，要在物业服务区域内定期以条幅、漫画的形式让业主从视觉上加深安全防范的意识;

  第二，适时请辖区公安机关、派出所人员到服务区域宣传宣讲及联合商家开展一些以安全防范为主题的公益文体活动，从听觉上强化业主的自我防范意识及从行动上感染业主加强自我防范意识;

  第三，重视员工队伍建设管理及技能培训，要求各个部门提高安全防范意识，把业主的财产安全时刻记在心中。

  居民住宅区的消防工作与人民群众生命财产安全息息相关，作为物业管理单位要牢固树立消防安全意识，将消防工作纳入日常的管理范围，认真履行消防工作职责和义务。

  物业服务企业要建立消防安全管理制度、落实责任、广泛宣传。企业内部上至领导下至员工都要对消防安全负有相应岗位责任，层层明确责任，建立全方位的监督管理体系，从而建立健全消防安全制度和安全操作制度。对业主及使用权人要广泛开展消防安全宣传教育，利用小区内的公共宣传栏、板报、电子屏幕等，有明确的目的性地进行消防宣传。

  成立消防安全防火工作小组。由安保部负责人牵头成立消防安全防火工作小组，安保部负主要责任，客服部、工程部、环境部全力配合。

  第一，安保部门岗严格把控易燃易爆品进入小区，巡逻人员加强巡逻检查，掌握业主用气用电的情况，格外的注意巡查装修时的动火情况，发现安全风险隐患或有违规现象及时制止并向有关部门汇报，按时进行检查消防设施消防器材及餐饮业的油烟处理情况，消防监控人员利用技防手段进行布控管理、接到报警信息派人及时跟进处理，严禁采取“消音”方式处理消防主机故障或报警，控制好车辆不要占用消防通道;

  第二，工程部按时进行检查供电等设备安全运作及消防设施正常运行，做好季节性的消防安全防范工作，严格装修审图及监管流程，把违规占有消防通道制止在萌芽状态;

  第三，客服部在物业服务区域全面协调，加强日常宣传，提醒住户注重用电用气安全，对住户占用消防通通道情况做及时有效劝导，严禁在消防通道堆放易燃物品。落实消防应急演练制度。每年至少两次的消防应急演练不能走形式，要做到演练前宣传;演练中培训;演练后总结经验教训。消防演练要员工、业主、使用人共同参与，特别是物业服务区域的消防安全重点管控单位一定要参与。

  建立消防设施设施台账，落实日常消防巡查制度。消防设施设施明确专人负责管理，委托专业公司做维修保养工作、建立日常维护保养制度和台账，器材进行系统的维护、保养、过期按时换。在日常消防巡查要注意：

  消防控制室是否设置应急照明，消防控制设备是否处于正常工作状态，检查控制器是否处于通电关态，各故障灯是不是正常，发生故障要第一时间处理恢复;

  第二，消防设施的电源开关、管道阀门是否处于正常运作时的状态，开、关标识是否明显;对需要保持常开或常闭状态的阀门，是否采取了铅封、标识等限位措施;

  第三，火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统功能是否完整，运行是否正常;

  第四，疏散通道、安全出口是否畅通，防火门等防火分隔设施是否齐全完好，防火卷帘、常开式防火门的自动、手动启动功能等能否正常启用;

  第五，应急广播、应急照明和疏散指示标志的设置是不是满足消防技术规定要求，确保正常运行。

  “两防”工作只是物业管理行业在维护公共安全管理中的一部分。“两防”是“一条不可逾越的红线”，“红线”就是高压线，绝不能碰，碰了就要付出沉重代价。安全生产的不等式法则10000-1=0≠9999 ，清楚地表明：没有安全，一切归零。